今年最初の四半期、ソウルの不動産市場には以前とは異なる新しい現象が明確に現れている。30 代年齢層が住宅を購入するために贈与や相続で流入した資金を合わせ、金融資産である株式や債券を売却する対価を積極的に活用しているのだ。住宅価格が持続的に上昇し、ローン規制が強化された状況下で、所得だけで住宅市場に参入するのがますます困難になっている。このような環境下で、実需要層である 30 代が家族の経済的支援を受けたり、保有していた投資資産を処分して不足する資金を埋める様が、関連統計資料で明確に確認された。

国会国土交通委員会所属の金鍾양議員실이国土交通部から受け取ったソウル住宅購入資金調達計画集計資料を分析すると、今年第 1 四半期にソウルで住宅購入に活用された贈与および相続資金が合計 2 兆 1813 億ウォンに達したことが明らかになった。住宅資金調達計画書は住宅を購入する際に資金源を明記する必須書類であり、規制地域ではすべての住宅取引がこの書類の提出対象であり、非規制地域でも 6 億ウォン以上の取引の場合、契約日から 30 日以内に自治体に提出しなければならない。ソウルを含む規制地域では 2020 年 10 月 27 日からこの提出義務が正式に適用されている。

このような資金調達の流れで最も注目すべき点は、30 代がソウル住宅購入に使用した贈与および相続資金の規模が全体の半分にあたる 1 兆 915 億ウォンに達したという事実だ。続く年齢別金額は 40 代が 5265 億ウォン、50 代が 2299 億ウォン、60 代以上が 2278 億ウォン、20 代が 133 億ウォン、そして 20 代未満が 22 億ウォンと続いた。30 代の資金比率は 2023 年の 34.8％から 2024 年に 40.9％へと上昇し、昨年は 43.5％まで拡大され、今年第 1 四半期を見ればこの比率はなんと 50％を超えた。ソウル住宅購入に動員された贈与および相続資金総額も 2023 年の 1 兆 7451 億ウォンから 2024 年に 3 兆 3257 億ウォンへと急増し、昨年は 6 兆 5779 億ウォンに達して年間基準で最大値を記録した。わずか 3 ヶ月で昨年全体の約 3 分の 1 に達する莫大な資金が投入されたのだ。

株式や債券、仮想通貨などの投資資産を売って用意した住宅購入資金でも、30 代の存在感が非常に際立って現れている。今年第 1 四半期に 30 代がこのような方法で調達した資金は 7211 億ウォンで、40 代の 5855 億ウォンと 50 代の 4640 億ウォンをすべて上回った。過去には資産蓄積が相対的に多い 40 代がこの分野で最大の比率を占めてきたが、実際には 2020 年から昨년까지毎年、40 代が株式および債券売却資金規模で最も先立っていた。昨年でも 40 代は 1 兆 9151 億ウォン、30 代は 1 兆 7452 億ウォンだった。しかし、今年 2 月 10 日から資金調達計画申告項目に株式および債券売却代金だけでなく、仮想通貨売却代金も含まれるようになり、30 代の実際の資金動員力がより明確に明らかになったと解釈される。

専門家たちはこのような市場変化の背景としてソウル住宅価格上昇と金融規制強化などを挙げており、住宅価格が上昇することで初期資金負担が大きくなり、ローン限度も規制で縛られているため、若い実需要層が親から資金支援を受けたり、保有していた投資資産を処分して購入に乗り出しているのだ。これはソウル住宅市場参入障壁がそれだけ高まったということでもある。このような流れは今後もソウル住宅価格水準とローン規制強度、そして仮想通貨を含むリスク資産市場の収益状況に応じて続く可能性が高い。