Un nouveau phénomène, distinct des précédents, apparaît clairement sur le marché de l'immobilier à Séoul au premier trimestre de cette année. Les personnes de la tranche d'âge des 30 ans utilisent activement les fonds reçus par don ou héritage, ainsi que les sommes provenant de la vente d'actifs financiers tels que les actions et les obligations, pour financer l'achat d'un logement. Alors que les prix de l'immobilier continuent de grimper et que les réglementations sur les prêts se renforcent, l'accès au marché immobilier ne devient de plus en plus difficile pour ceux qui comptent uniquement sur leurs revenus. Dans ce contexte, les statistiques confirment de manière nette que la tranche de la population réellement en demande, celle des 30 ans, recourt au soutien économique de sa famille ou à la cession d'actifs d'investissement possédés pour combler le déficit de fonds nécessaires.
L'analyse des données sur les plans de financement de l'achat de logements à Séoul, fournies par le département de l'administration locale du ministère de l'Aménagement national et des transports et collectées par la chambre de Kim Jong-yang, membre de la commission de l'Aménagement national et des transports de l'Assemblée nationale, révèle que les dons et héritages utilisés pour l'achat de maisons à Séoul au cours du premier trimestre de cette année ont atteint un total de 2 181,3 milliards de won. Le formulaire de planification du financement d'un logement est un document obligatoire qui doit indiquer la source des fonds lors de l'achat d'un bien ; dans les zones réglementées, toutes les transactions immobilières sont soumises à la présentation de ce formulaire, et même dans les zones non réglementées, une transaction supérieure à 600 millions de won doit être déclarée à l'administration locale dans les 30 jours suivant la date du contrat. L'obligation de soumission, applicable officiellement depuis le 27 octobre 2020, concerne les zones réglementées, dont Séoul.
Le point le plus marquant de ce flux de financement est le fait que le montant des dons et héritages utilisés par les personnes de 30 ans pour l'achat de logements à Séoul atteint la moitié du total, soit 1 915 milliards de won. Les montants par tranche d'âge suivants sont : 5 265 milliards de won pour les 40 ans, 2 299 milliards de won pour les 50 ans, 2 278 milliards de won pour les plus de 60 ans, 1 33 milliards de won pour les 20 ans, et 22 milliards de won pour les moins de 20 ans. La part des fonds des 30 ans est passée de 34,8 % en 2023 à 40,9 % en 2024, puis a atteint 43,5 % l'année dernière. En examinant le premier trimestre de cette année, ce ratio a même dépassé les 50 %. Le montant total des dons et héritages mobilisés pour l'achat de logements à Séoul a également connu une augmentation spectaculaire, passant de 1 745,1 milliards de won en 2023 à 3 325,7 milliards de won en 2024, pour atteindre 6 577,9 milliards de won l'année dernière, enregistrant ainsi un record annuel. En seulement trois mois, un montant colossal, représentant environ un tiers du total de l'année précédente, a été investi.
La présence des personnes de 30 ans se fait également très nettement sentir dans le financement de l'achat de logements obtenu par la vente d'actifs d'investissement tels que des actions, des obligations ou des cryptomonnaies. Au premier trimestre de cette année, les fonds mobilisés par les 30 ans par cette méthode ont atteint 7 211 milliards de won, dépassant à la fois les 5 855 milliards de won des 40 ans et les 4 640 milliards de won des 50 ans. Par le passé, la tranche d'âge des 40 ans, qui accumulait relativement plus de capitaux, détenait la plus grande part dans ce secteur ; en réalité, de 2020 jusqu'à l'année dernière, les 40 ans ont chaque année conduit en termes de montant des fonds issus de la vente d'actions et d'obligations. L'année dernière, les 40 ans ont représenté 1 915,1 milliards de won et les 30 ans 1 745,2 milliards de won. Cependant, à partir du 10 février de cette année, avec l'inclusion des sommes provenant de la vente de cryptomonnaies en plus des sommes de vente d'actions et d'obligations dans les éléments déclarés pour le plan de financement, il est interprété que la capacité réelle de mobilisation de fonds des 30 ans est désormais plus clairement révélée.
Les experts citent ensemble la hausse des prix de l'immobilier à Séoul et le renforcement des réglementations financières comme causes de ces changements sur le marché. L'augmentation des prix de l'immobilier a accru la charge initiale des fonds, et les plafonds de prêt étant limités par des réglementations, les jeunes acheteurs en demande réelle doivent compter sur le soutien financier de leurs parents ou sur la cession d'actifs d'investissement possédés pour se lancer dans l'achat. Cela signifie également que les barrières à l'entrée sur le marché immobilier de Séoul sont considérablement accrues. Il est probable que cette tendance se poursuivra à l'avenir, en fonction des niveaux de prix de l'immobilier à Séoul, de l'intensité des réglementations sur les prêts et des conditions de rentabilité des marchés d'actifs à risque, y compris les cryptomonnaies.