데이터센터 산업은 AI와 빅데이터 시대의 핵심이 됐다. 이에 따라 기업과 기관이 대규모 설비를 마련하고 있으나, 개인 투자자에게는 진입 장벽이 존재한다. 리츠(Real Estate Investment Trust)라는 부동산간접투자 구조가 이 격을 해소할 수 있는 유일책이다. 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투입하고, 그곳에서 발생하는 임대료와 매각 차익을 분배해 주는 형태로, 데이터센터를 직접 보유하지 않아도 수익을 누릴 수 있다.
미국의 대표적 리츠가 디지털리얼티 트러스트와 에퀴닉스다. 전자는 대형·하이퍼스케일러 기업에 데이터센터 임대 계약을 체결해 높은 수익률을 기록하고, 후자는 소규모·다수 고객 중심의 사업구조를 갖추어 시장 반응을 높인다. 예컨으로 2023년 2분기 디지털리얼티는 평균 25.4% 상승한 임대료를 기록했고, 일부 계약에서는 66.7%까지 증가하였다. 이러한 수익률은 금리 인상기에 비해도 견고하며, 미국 10년물 금리가 연초 대비 57.7bps 상승했음에도 리츠 주가는 31% 이상 올랐다.
해외 상장 ETF로는 SRVR(페이서 벤치마크 데이터&인프라스트럭처 리얼에스테이트)와 DTCR(글로벌 X 데이터센터 & 디지털인프라스트럭처 ETF)가 널다. 두 상품은 디지털리얼티, 에퀴닉스, 아메리칸 타워 등을 포함해 수익률이 28% 정도로, SRVR보다 훨씬 높은 편이다. 이는 메모리 회사들이 일부 포함되었음에 따라 달라며, 투자자에게는 다양한 포트폴리오를 제공한다.
국내에서도 데이터센터 산업 전반에 투자할 수 있는 방법이 존재한다. DB자산운용의 ‘마이티 AI데이터센터 밸류체인 증권상장지수투자신탁’ 같은 ETF가 대표적이다. 이 상품은 설계·건축, 반도체·서버, 네트워크, 에너지, 전력인프라, 냉각시스템, 운영 등 분야에 분산 투자해 KAP AI 데이터센터 밸류체인 지수를 따르며, 국내 데이터센터 시장의 성장 전망을 반영한다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 2030년 코로케이션(Colocation) 임대 수익은 약 41억달러에 이를 것으로 예측되고, 국내 데이터센터 건설·운영 기업과 전력기기 회사에 직접 투자할 경우에도 실질적 이득을 기대할 수 있다.