미국 연방준비제도(Fed)가 최근 기준금리를 50베이시스포인트 인하한 데 이어 주택 담보 대출 REIT(mREIT)에 대한 강세 주기가 시작될 것으로 전망된다. 투자 리서치 기관 B. 라일리는 최근 보고서에서 이러한 전망을 밝혔다.
B. 라일리는 과거 연준의 금리 인하 주기는 주택 담보 관련 주식의 성과 상승과 일치하는 경향이 있었음을 지적했다. 이는 금리 변동에 매우 민감한 mREIT가 자금 조달 비용이 감소하고 수익 창출 잠재력이 향상되기 때문이다.
B. 라일리는 mREIT가 일반적으로 30~90일 내에 만기가 되는 단기 부채 자금 조달에 크게 의존한다고 강조했다. 금리가 하락하면 mREIT는 더 낮은 금리로 재자금을 조달할 수 있으며, 이는 "장기 MBS 보유에 대한 이자 수익을 향상"시키고 수익력을 높인다.
이 보고서는 또한 금리가 하락하면 경영진이 더 높은 레버리지를 운용하고 듀레이션 갭을 넓힐 수 있게 되어 수익성을 더욱 개선할 수 있다는 점을 강조했다.
"현재 대부분의 주택 담보 주식 가치는 기대되는 근본적 개선을 반영하지 못하는 것으로 보인다"고 B. 라일리는 밝혔다. 이 기관은 주택 담보 mREIT가 현재 장부 가치 대비 0.9배 수준이고, 향후 배당 수익률은 13%라고 지적했다.
ARMOUR Residential REIT(NYSE:ARR)와 Cherry Hill Mortgage(NYSE:CHMI) Investment와 같은 주택 담보 대출 기관 mREIT는 고정 금리 주택 담보 대출 담보 증권(MBS)과 단기 자금에 의존하기 때문에 연준의 금리 인하로부터 가장 큰 이익을 얻을 것으로 예상된다.
Ellington Financial(NYSE:EFC)과 New York Mortgage(NASDAQ:NYMT) Trust를 포함한 하이브리드 및 비주택 담보 대출 mREIT도 증권화 경제 개선과 주택 대출 발행량 증가로 인해 수혜를 입을 것으로 전망된다. 한편, Franklin BSP Realty Trust와 같은 상업용 부동산 mREIT는 약간의 스프레드 압축에도 불구하고 개선된 자본화율과 거래량 증가로부터 이익을 얻을 것으로 예상된다.
B. 라일리는 연준이 금리 인하를 계속할 가능성이 높으므로 mREIT가 지속적인 강세 주기를 맞을 가능성이 높다고 결론지었다.
