2026년 1월 국무회의에서 확정된 ‘노령 1주택자’ 세제 개편안은 주택을 보유하거나 매도할 때 발생하는 종부세와 양도소득세를 보다 유리하게 조정한다. 올해는 특히 보유세와 거주의 공제율이 단계별로 변동되며, 연간 8%의 양도소득공제가 적용되는 ‘장기보유특별공제’ 체계가 새롭게 도입된다. 이 개편안은 주택을 장기간(10년 이상) 보유한 고령자에게 최대 80%까지 공제할 수 있도록 하며, 동시에 거주 시점에서의 공제율이 20~50%로 조정돼 현금흐름과 세부담을 함께 관리하도록 설계된다.
특히 ‘보유’와 ‘거주’를 구분해 적용하는 이 정책은 보유 기간별 10%, 20%, 25%의 공제율을 부여하면서, 거주의 경우 20%, 40%, 50%를 적용한다. 예컨대, 주택이 5년~10년간 보유하면 보유세가 10%로 줄어지고, 그 이후 15년 이상이라면 25%까지 상향된다. 반대로 거주 시점에서 공제율은 20%, 40%, 50%로 증가하여, 장기보유자와 거주의 세부담이 대조적 차이를 보인다. 이러한 변동은 주택의 매도 타이점을 재검토하도록 하는 동시에 현금흐름과 양도소득세 부담을 줄이려는 목적이다.
정책에 따라 2028년부터는 거주 공제만 적용되며, 그 해 이후에는 연간 8%가 장기보유특별공제로 전환된다. 또한 공제 한도는 600만원(2026년)에서 800만원으로 상향되어 종부세 부담이 경감된다. 이와 함께 현행 ‘납부유예’ 제도가 확대돼, 소득 대비 보유세가 일정 수준 이상인 고령자에게는 세금 납부를 미루어 주택 처분 시점에서의 재정책을 검토할 수 있다.
전문가들은 매도 시점별 양도소득세와 공제율을 실제 적용 예시로 비교해볼 것을 권고, 특히 65세 이상이면서 장기간 보유한 경우에는 현금 유동성 부족과 세부담이 동시에 고려돼야 한다는 지적이다. 이 같은 분석은 주택 보유자들이 재정책을 신중히 검토하고, 향후 매도 결정을 위한 실질적 판단 자료가 될 전망이다.